Obiettivi della certificazione energetica. Che cosa è il certificato energetico?

Il certificato energetico di un edificio esprime la quantità di energia consumata o che si prevede possa essere necessaria per soddisfare i diversi bisogni connessi ad un uso standard dell’edificio, come ad esempio:

  • climatizzazione invernale;
  • climatizzazione estiva;
  • acqua calda per usi igienico sanitarii;
  • ventilazione;
  • illuminazione

Il certificato energetico o ape di un edificio ha lo scopo di far conoscere agli utenti le caratteristiche del sistema edificio-impianto, individuando i singoli fabbisogni energetici (involucro, riscaldamento, acqua sanitaria,….) e successivamente indicando la classe di appartenenza attraverso una classificazione prestazionale.

In definitiva con l’ape possiamo:

  • migliorare la trasparenza del mercato immobiliare fornendo agli acquirenti ed ai locatari di immobili un’informazione oggettiva e trasparente delle caratteristiche ( e delle spese) energetiche dell’immobile;
  • informare i proprietari degli immobili del costo energetico legato alla conduzione del proprio sistema edilizio, in modo da incoraggiare interventi migliorativi dell’efficienza energetica della propria abitazione;
  • consentire agli interessati di avere dal fornitore di un immobile informazioni affidabili sui costi di condizione;
  • l’acquirente può valutare se gli conviene o no spendere di più per un prodotto migliore dal punto di vista della gestione e manutenzione;
  • anche i produttrici e i progettisti possono confrontarsi in tema di qualità edilizia offerta;
  • i proprietari che apportano miglioramenti energetici importanti ma poco visibili, come isolamenti di muri, tetti, ecc., possono essere riconosciuti i loro investimenti.

L’ A.P.E. (prima delle modifiche del decreto 63/2013 veniva chiamato A.C.E.) o Certificazione energetica è il documento che descrive le caratteristiche energetiche di un edificio, di un abitazione o di un appartamento. E’ uno strumento di controllo che sintetizza con una scala da A4 a G (scala di 10 lettere) e il certificato energetico degli edifici ed è obbligatorio per la vendita o l’affitto di un immobile.


La validità di una certificazione energetica è, nella maggior parte dei casi, 10 anni. Per conservarne la validità bisogna garantire i controlli della caldaia previsti dalla legge. Il sopralluogo nell’immobile è obbligatorio.


La Certificazione Energetica o Certificato energetico non va confuso con l’ Attestato di Qualificazione Energetica (AQE). Viene redatto nel rispetto delle norme contenute nel decreto e rilasciato da esperti qualificati e indipendenti che attestano la prestazione energetica di un edificio attraverso l’utilizzo di specifici descrittori e forniscono raccomandazioni per il miglioramento dell’efficienza energetica

ape-certificato energetico-certificazione energetica

APE Certificazione energetica Certificato energetici.
Certificazione energetica o certificato energetico

Quando è obbligatorio l’APE?

La Certificazione Energetica è obbligatorio nei casi di trasferimento di proprietà, compravendita o donazione, e quando viene dato in affitto di un immobile. Inoltre è necessario dare la classificazione energetica quando si pubblica un annuncio di vendita o di locazione e quando si termina la costruzione di un nuovo edificio.

Il certificato energetico è obbligatorio anche in caso di ristrutturazioni che coinvolgano più del 25% di un immobile o di lavori che ne modifichino l’efficienza energetica, come sostituzioni di caldaie o installazione di isolanti. Gli edifici pubblici o aperti al pubblico devono avere la certificazione energetica e questa deve essere presente quando vengono avviati, o rinnovati, dei contratti per la gestione degli impianti termici o di climatizzazione.

1 Compravendita: trasferimenti a titolo oneroso

Prima del trasferimento dell’immobile e comunque sin dal momento della trattativa, il proprietario deve, a sue spese, far redigere la certificazione energetica e mostrarla all’acquirente. Al momento del passaggio di proprietà, l’APE andrà consegnato al nuovo proprietario.

Nell’atto di vendita va apposta una specifica clausola con la quale l’acquirente dichiara di aver ricevuto  le  informazioni  e  la documentazione,   comprensiva   dell’attestato,   in  ordine  alla prestazione  energetica  dell’immobile.

Inoltre la certificazione energetica (APE) deve essere allegata al contratto di vendita (art. 6 comma 3 del D.lgs. 192/05).

Le sanzioni per il proprietario inadempiente sono variabili tra i € 3000 ed i € 18000. E’ stata eliminata la nullità dell’atto in caso di mancata allegazione.

Donazione: trasferimenti a titolo gratuito

Nel D.Lgs 192/05 non si cita se in caso di trasferimento a titolo gratuito sia obbligatorio dotare l’immobile di APE ma secondo l’applicazione vigente (come indicato nello studio del Notariato), anche se non esistono specifiche sanzioni, bisogna dotare l’immobile di APE anche in caso di donazione.

In caso di eredità di un immobile, tra i documenti della successione non bisogna includere l’APE

Affitto di unità immobiliari

Nel nuovo contratto di locazione soggetto a registrazione va apposta una specifica clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto informazioni e certificazione energetica. In caso di affitto di singole unità immobiliari l’APE può non essere allegato al contratto ma va comunque obbligatoriamente redatto.

Come per la compravendita, anche in caso di locazione il proprietario (locatario) deve mostrare l’attestato di prestazione energetica durante le fasi di contrattazione e consegnarlo all’affittuario al momento della registrazione del contratto.

Le conseguenze sono particolarmente onerose, se non si ha l’APE al momento della registrazione del contratto di affitto si incorre in una sanzione da euro 1.000 a euro 4.000. Se la durata della locazione non eccede i tre anni, la sanzione è ridotta alla metà.

I controlli e le sanzioni possono essere commisurate dalla Guardia di Finanza o, all’atto della registrazione direttamente dall’Agenzia delle Entrate.

Annunci di vendita di unità immobiliari

Su annunci immobiliari di vendita ed affitto di immobili, con qualsiasi mezzo d’informazione, deve essere inserita la prestazione energetica globale, la prestazione energetica dell’involucro e la classe energetica corrispondente.

Quindi, affinché l’annuncio contenga le informazioni in merito alle prestazioni energetiche, è necessario richiedere la redazione del certificato energetico prima della pubblicazione. Le sanzioni per il responsabile dell’annuncio arrivano a 3000 euro. Approfondisci: Sanzioni Certificazione Energetica

Nuove costruzioni

La direttiva Europea e la legge nazionale sono molto severe sull‘obbligo di dotare un immobile di nuova costruzione di APE (Certificazione Energetica o Certificato Energetico). L’obiettivo è quello di controllare l’effettiva rispondenza alle normative sul risparmio energetico. L’acquirente può tutelarsi ricevendo proprio la Certificazione energetica prima dell’acquisto

La procedura prevede che al termine dei lavori, prima di richiedere il certificato di agibilità, il costruttore consegni al comune diversi documenti tra i quali anche il certificato energetico. L’APE deve essere redatto da un certificatore energetico indipendente ed estraneo alle altre fasi di progettazione e realizzazione dell’edificio (non può essere il progettista o il direttore dei lavori)

Inoltre per interventi edili che prevedano la consegna di PdC, SCIA o CILA è obbligatorio che il direttore dei lavori o un tecnico incaricato consegnino l’AQE(Attestato di Qualificazione Energetica) per la fase di collaudo e fine lavori.

Ristrutturazione importante

La procedura va compiuta anche in caso di “ristrutturazioni importanti” (interventi su una superficie maggiore del 25% dell’involucro) e interventi di “demolizione-ricostruzione”.

Il concetto di “ristrutturazione importante” è una delle principali modifiche della L. 90/2013 e presente nel D.M. Requisiti Minimi 2015. Vengono considerati tali, interventi comunque denominati, che insistono su oltre il 25% della superficie dell’involucro dell’edificio.

I casi che rientrano in questa voce sono innumerevoli e potrebbero portare ad una sensibile modifica delle tecniche edilizie. Per fare un esempio ricadono in questo campo la maggior parte dei rifacimenti delle impermeabilizzazioni dei tetti, della verniciatura delle superfici esterne, etc. Anche interventi che ricadono nella categoria “manutenzione ordinaria” possono essere ricondotti, dal punto di vista della normativa energetica, alla “ristrutturazione importante”.

Ad ogni “ristrutturazione importante” bisognerà dotare l’immobile di Certificazione Energetica o APE.

Detrazioni risparmio energetico

Il certificato energetico deve essere redatto anche nel caso in cui si volesse usufruire dell’ECOBONUS per gli interventi di coibentazione, sia su parti private che su parti comuni condominiali.

Per interventi su parti comuni, come un cappotto termico esterno, nel caso di detrazione pari al 70% devono essere redatti gli APE o Certificazione Energetica di ogni singola unità immobiliare componenti il condominio.Se l’intervento di coibentazione rientra invece nei parametri necessari per usufruire dello sgravio fiscale del 75%, deve essere redatto in aggiunta anche la certificazione energetica dell’intero condominio ANTE e POST intervento.

Edifici pubblici ed aperti al pubblico

In edifici utilizzati da pubbliche amministrazioni e aperti al pubblico con superficie maggiore di 250 mq bisogna realizzare il certificato energetico. La norma prevede che in tutti gli edifici aperti al pubblico di superficie superiore a 500 mq il certificato energetico venga affisso all’ingresso dell’edificio o in altro luogo ben visibile al pubblico. L’obbligo è previsto dall’art. 6 del D. lgs 192/05.

Anche le scuole, entro i limiti prima descritti, devono dotarsi di Certificazione Energetica o APE.

Contratti di gestione impianti in edifici pubblici

In caso di nuovi contratti o rinnovi relativi alla gestione degli impianti termici o di climatizzazione degli edifici pubblici si dovrà dotare l’immobile o la singola unità immobiliare del certificato energetico.

Casi di esclusione della Certificazione Energetica

I casi in cui non bisogna dotare l’immobile di una certificazione energetica sono individuati dall’art.3 comma 3 del D. Lgs 192/2005 e richiamati anche dall’appendice A del D.M. Linee guida APE 26/06/2015

  • i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati
  • gli edifici industriali e artigianali quando gli ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili ovvero quando il loro utilizzo e/o le attività svolte al loro interno non ne prevedano il riscaldamento o la climatizzazione
  • edifici agricoli e rurali non residenziali sprovvisti di impianti di climatizzazione
  • gli edifici che risultano non compresi nelle categorie di edifici classificati sulla base della destinazione d’uso di cui all’articolo 3 del d.P.R. 26 agosto 1993, n. 412, il cui utilizzo standard non prevede l’installazione e l’impiego di sistemi tecnici di climatizzazione, quali box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi.
  • gli edifici adibiti a luoghi di culto e allo svolgimento di attività religiose
  • i ruderi, purché tale stato venga espressamente dichiarato nell’atto notarile
  • i fabbricati in costruzione “al rustico” o nello stato di “scheletro strutturale” purché tale stato venga espressamente dichiarato nell’atto notarile

Da chi viene redatto il Certificato Energetico?

L’APE o certificazione energetica viene redatto da un “soggetto accreditato” chiamato certificatore energetico che ha competenze specifiche in materia di efficienza energetica applicata agli edifici. La formazione, la supervisione e l’accreditamento dei professionisti viene gestita dalle Regioni con apposite leggi locali. Circa la metà delle Regioni italiane ancora non hanno adottato delle normative proprie, in questo caso la legge vigente è quella nazionale (D.Lgs. 192/05).

Il certificatore energetico è solitamente un tecnico abilitato alla progettazione di edifici ed impianti come l’architetto, l’ingegnere ed il geometra. Il comma 2 , lettera b), definisce tecnico abilitato un tecnico operante sia in veste di dipendente di enti e organismi pubblici o di società di servizi pubbliche o private, comprese le società di ingegneria, che di professionusta libero od associato. I tecnici abilitati devono rispondere almeno a uno dei requisiti di cui al comma 3 e 4 del presente articolo.

I tecnici, in base agli articoli citati prima possono redigere il certificato energetico.

I successivi comma 3 e 4 dispongono: il tecnico abilitato di cui alla lettera b) del comma 2, deve essere in possesso di uno dei titoli di cui alle lettere da a) ad e) del presente comma, iscritto ai relativi ordini e collegi professionali, ove esistenti, e abilitato all’esercizio della professione relativa alla progettazione di edifici e impanti asserviti agli edifici stessi, nell’ambito delle specifiche competenze a esso attribuite dalla legislazione vidente.

Il tecnico abilitato opera quindi all’interno delle proprie competenze. Ove il tecnico non sia competente in tutti i campi sopra citati o nel caso che alcuni di essi esulino dal proprio ambito di competenza, egli deve operare in collaborazione con altro tecnico abilitato in modo che il gruppo costituito copra tutti gli ambiti professionali su cui è richiesta la competenza. In presenza di tutte queste competenze, il tecnico può redigere il certificato energetico.

Il certificatore ha delle responsabilità civili e penali molto importanti.

Come viene stabilita la classe energetica?

Nel momento in cui viene chiamato a redigere un certificato energetico, il tecnico effettuerà una analisi energetica dell’immobile. Si occuperà, quindi, di valutare tutti quegli aspetti che influiscono sul consumo di energia e quelle soluzioni tecniche rivolte ad evitare dispersioni e sprechi. In primo luogo, quindi, verranno esaminati gli impianti di riscaldamento e condizionamento. In questo caso a influire sono soprattutto le caratteristiche di caldaie e condizionatori.

Inoltre, viene valutata la presenza di impianti dedicati alla produzione di energia rinnovabile, in particolare pannelli solari per l’acqua calda, impianti fotovoltaici, geotermici ed eolici. Infine, un grande peso nell’attribuzione della classe energetica è dato dalla qualità degli infissi e dei serramenti e dalle caratteristiche costruttive dell’edificio. Ad esempio possedere doppi vetri o un cappotto isolante esterno riduce la dispersione di calore e migliora l’efficienza dell’immobile.

ape-certificato energetico-certificazione energetica
Classe energetica presente cul certificato energetico o APE

Differenza tra APE (Certificato Energetico) e AQE

Una prima importante differenza sta nel soggetto che redige il documento: L’ AQE può essere redatto dal progettista o dal direttore dei lavori, quindi da un tecnico abilitato che ha già avuto un ruolo nei lavori dell’immobile. Viene rilasciato dal costruttore e consegnato al comune insieme alle documentazioni per il rilascio della dichiarazione di fine lavori. La Certificazione energetica invece va redatto da un Certificatore Abilitato ed indipendente

Seconda differenza sta nel fatto che nell’ AQE non è specificata la classe energetica dell’edifico. E’ un documento che secondo il D.lgs 311/06 doveva sostituire temporaneamente l’ APE o certificato energetico, in attesa che le regioni emettessero i decreti attuativi specifici

In generale oggi l’ AQE è un documento meno utilizzato del passato, viene richiesto solamente in fase di “fine lavori” dal direttore dei lavori. Se vuoi avere la certificazione energetica o certificato energetico per il tuo edificio, contattaci per avere maggiori informazioni.

Quindi,ricapitolando, la certificazione energetica si differenzia dall’attestato di qualificazione energetica proprio per la necessità, prevista solo per il primo, dell’attribuzione della classe di efficienza energetica.I due attestati si distinguono, inoltre, anche per quanto riguarda le caratteristiche del certificatore: infatti mentre l’attestato di qualificazione energetica può essere predisposto ed asseverato da un professionista abilitato alla progettazione o alla realizzazione dell’edificio “non necessariamente estraneo alla proprietà e quindi non necessariamente “terzo”,il certificato energetico dovrà, invece, essere rilasciato da “esperti qualificati e indipendenti” o da “organismi” dei quali dovranno comunque essere garantiti “la qualificazione e l’indipendenza”.

Ruoli e funzioni distinte tra APE e AQE

I due attestati ( APE e AQE) sono, pertanto, chiamati a svolgere ruoli e funzioni ben distinte e non sono tra loro “fungibili”. In questo senso anche le Linee guida nazionali per la certificazione energetica (paragrafo 8): “L’attestato di qualificazione energetica degli edifici si differenzia da quello di certificazione (ora prestazione), essenzialmente per i soggetti che sono chiamati a redigerlo e per l’assenza dell’attribuzione di una classe di efficienza energetica all’edificio in esame (solamente proposta dal tecnico che lo redige)”.

Peraltro chi è in possesso di un attestato di qualificazione energetica può utilizzare tale documento per semplificare il rilascio del certificato energetico come espressamente riconosciuto dall’art. 6, c. 11, d.lgs. 192/2005 nonché dal paragrafo 8 delle Linee guida nazionali per la certificazione energetica ove si prevede:

i) che il richiedente il servizio di certificazione energetica può richiedere il rilascio del certificato energetico sulla base di un attestato di qualificazione energetica relativo all’edificio o alla unità immobiliare oggetto di certificazione, anche non in corso di validità, evidenziando eventuali interventi su edifici ed impianti eseguiti successivamente;

ii) che il soggetto certificatore è tenuto ad utilizzare e valorizzare l’attestato di qualificazione energetica esibito (ed i dati in essi contenuti);

iii) che il certificato energetico, in considerazione delle competenze e delle responsabilità assunte dal firmatario dello stesso, è strumento che favorisce e semplifica l’attività del soggetto certificatore e riduce l’onere a carico del richiedente.”

× Posso aiutarti?